Іпотека

Іпотека (hipoteca) — кредит на купівлю житла під заставу цього житла. Ця сторінка — загальний орієнтир: скільки треба мати власних коштів, які бувають ставки, від чого залежить відсоток і де порахувати й порівняти пропозиції.

Це довідкова інформація, а не фінансова порада. Умови в кожного банку свої й змінюються — конкретні пропозиції порівнюйте за TAE і читайте FEIN уважно.

Як працює іпотека в Іспанії

Ринок регульований і досить прозорий: права позичальника захищає закон про іпотечні кредити (Ley 5/2019, LCCI), а за банками наглядає Banco de España. Банк оцінює вашу платоспроможність, замовляється незалежна оцінка житла (tasación), після чого банк видає обов'язкову персональну оферту (FEIN) — і угоду підписують у нотаріуса.

Загальні умови

Типові рамки (у конкретному банку можуть відрізнятися):

• Фінансують до 80% від меншої з двох величин — ціни купівлі чи оцінки (tasación) — для основного житла резидента. Для другого житла — зазвичай до 70%, для нерезидентів — орієнтовно 60–70%.
• Власних коштів треба ~30–35% від ціни: перший внесок від 20% плюс податки й витрати самої купівлі (compraventa) — ще ~10–15%: ITP на вторинне житло (6–10% залежно від регіону) або IVA 10% + AJD на новобудову, а також нотаріус, реєстрація і gestoría за купчу. Витрати на оформлення іпотечного кредиту сюди не входять — їх за законом несе банк (див. Витрати).
• Строк — зазвичай до 25–30 років; більшість банків хочуть, щоб на момент останнього платежу вам було не більше ~70–75 років.
• Навантаження: місячна квота (разом з іншими кредитами) — не більше 30–35% чистого доходу домогосподарства. «Чистий» — це після податків і соцвнесків, те, що реально приходить «на руки» (для найманих — сума з nómina, для autónomo — після IRPF і квоти RETA). Банки рахують саме від нетто, а не від брутто: відсоток податків у кожного свій — IRPF прогресивний, різниться за регіонами й відрахуваннями, тож однакове брутто в двох людей може означати дуже різні гроші на руках.
• Дохід в Іспанії: стабільний контракт (indefinido; стаж від ~6–12 місяців) або для autónomo — зазвичай від 2 років діяльності з деклараціями. Якщо кажуть, що потрібні дві річні Renta, — сприймайте це як формальну відмову «за замовчуванням»: зацікавлений менеджер може прийняти й одну Renta за неповний рік (наприклад, 9 місяців діяльності). Нюанс: банк усе одно рахуватиме її як річний дохід — суму за 9 місяців поділять на 12, і вже від цього «розведеного» місячного доходу візьмуть ~30% як максимальну квоту. І ще: рішення сильно залежить від конкретного відділення й менеджера — ходіть у різні відділення навіть одного банку та в різні банки: відповіді на той самий кейс можуть бути протилежними.

Що попросить банк: NIE/TIE й паспорт, трудовий контракт і останні nóminas, vida laboral, декларацію IRPF (для autónomo — modelo 100/130, RETA), виписки з рахунків, наявні кредити, документи на обране житло (і зазвичай — договір завдатку, contrato de arras).

Чи дадуть іпотеку з тимчасовим захистом? Так, дають. Банки дивляться насамперед на NIE/TIE, стабільний дохід в Іспанії та внесок, а не на тип статусу: в українських чатах і спільнотах постійно діляться успішними кейсами — зокрема й з мінімальним податковим стажем (одна Renta за неповний рік). Окремий банк може перестрахуватися й попросити більший внесок — але це особливість конкретного банку чи менеджера, а не правило: відмовили в одному — йдіть у наступний (і в інші відділення того самого).

Швидкий калькулятор: яка іпотека вам доступна

Введіть чистий місячний дохід домогосподарства — тобто після податків, те, що реально приходить «на руки» (див. чому саме нетто) — і калькулятор покаже максимальну квоту (за правилом 30–35% доходу) та суму кредиту, яку вона «тягне» на строках від 10 до 30 років, плюс орієнтовну ціну житла за обраної частки фінансування (80% — стандарт, 90–100% — якщо проходите під держгарантії).

Як читати результати — на прикладі. Родина з чистим доходом €2 500/міс, обережна частка 30%, ставка 3%, фінансування 80%:

1. Квота €750/міс — стеля щомісячного платежу: більше банк не дасть, скільки б років не було в кредиті.
2. Оберіть рядок зі строком — наприклад, 25 років: банк за такої квоти може дати ≈€158 200 кредиту.
3. Стартовий капітал ≈€63 300 — стільки треба мати «на руках» до угоди: перший внесок 20% плюс податки й оформлення.
4. Ціна житла ≈€197 800 — ваш реальний бюджет пошуку на порталах нерухомості.
5. Переплата ≈€66 800 — стільки коштуватиме сам кредит за 25 років. Порівняйте з рядком 15 років: кредит менший (≈€108 600), зате переплата — лише ≈€26 400. Довший строк = більший бюджет, але дорожчий кредит; шукайте свій баланс.
6. Тепер перемкніть «Фінансування» на 100% — сценарій під держгарантії: бюджет пошуку зменшиться до ≈€158 200 (ціна = кредит), зате стартовий капітал упаде з €63 300 до ≈€19 000 — лишаються тільки податки й оформлення.
7. Працює й у зворотний бік: маєте великі заощадження (наприклад, після продажу житла) — поставте 50%: той самий кредит €158 200 відкриває бюджет пошуку вже ≈€316 400, але стартовий капітал — ≈€196 200 (половина ціни + витрати).

Це орієнтир для планування, а не рішення банку: реальна оцінка враховує наявні борги, тип контракту, вік (строк зазвичай обмежують так, щоб на момент погашення вам було не більше ~75 років) і стрес-тест ставки. Точну квоту під конкретні умови рахуйте в офіційних симуляторах.

Калькулятор платежу: від ціни житла

Зворотна задача: ви вже знаєте ціну об'єкта й хочете зрозуміти, у скільки він обійдеться щомісяця. Введіть ціну, ставку й частку фінансування (80% — стандарт; 90–100% — якщо проходите під держгарантії) — калькулятор покаже платіж для строків від 10 до 30 років, переплату й дохід, потрібний за правилом «квота ≤30%».

Приклад. Квартира за €200 000, фінансування 80% (кредит €160 000), ставка 3%: на 30 роках платіж — ≈€675/міс (потрібен чистий дохід від ≈€2 250/міс), переплата за строк ≈€82 800; на 15 роках платіж уже ≈€1 105/міс, зате переплата — ≈€38 900. А якщо половину внесете самі (фінансування 50%, кредит €100 000) — на 30 роках платіж падає до ≈€422/міс (дохід від ≈€1 407/міс), переплата — до ≈€51 800. Якщо квота на комфортному строку не влазить у 30% вашого доходу — це сигнал шукати дешевший об'єкт, більший внесок або довший строк.

Пільгові програми: державні гарантії до 100%

Стандартну «стелю» у 80% фінансування можна підняти через державні гарантії (aval): держава або автономна спільнота виступає поручителем частини кредиту, і банк погоджується профінансувати 90–100% ціни. Це не грант: кредит платите ви, просто без накопичених 20% внеску; витрати й податки купівлі (~10–15%) однаково потрібні власні, а квота має вписуватись у ті самі ~30–35% доходу.

• Державна лінія — Avales ICO (ico.es; діє до 31.12.2027, оформлюється через банки-учасники, не в ICO напряму). Для молоді до 36 років та сімей із неповнолітніми дітьми (без вікового ліміту). Держава гарантує 20% кредиту (25% для енергоефективного житла) — цього досить, щоб банк дав до 100%. Умови: перше основне житло, дохід до €37 800 брутто/рік на покупця (для пари — подвоєння; у дорогих провінціях із червня 2026 ліміт підняли до €46 200–63 000), майно до €150 000 і — важливо для українців — легальне безперервне проживання в Іспанії щонайменше 2 роки.
• Валенсійська спільнота — Garantías IVF (процедура G109432 на sede.gva.es): аваль Institut Valencià de Finances для покупців до 45 років включно — найщедріший віковий ліміт серед регіонів. У 2026 гарантія покриває 20% ціни (було 15%) — фінансування до 100% (у 2025 — до 95%); перше житло в Комунітаті вартістю до €311 000. Проживання: безперервна резиденція в Комунітаті ≥2 роки перед подачею; громадянам третіх країн достатньо легальної резиденції. Фонд 2026 року розширено до €30 млн.
• Мадрид — Mi Primera Vivienda (comunidad.madrid): аваль спільноти для покупців 18–40 років — фінансування першого житла до 95–100%. Проживання: легальне безперервне проживання в Комунідад Мадрид ≥2 роки перед подачею; житло до €390 000, і в ньому треба прожити щонайменше 2 роки після купівлі. Жорсткої стелі доходу, як у державній лінії, немає.
• Андалусія — Programa de Garantía Vivienda (juntadeandalucia.es): до 40 років включно, прописка (empadronamiento) в будь-якому муніципалітеті Андалусії; дохід до 4×IPREM; житло до €295 240 (енергоефективне класу A/B — до €354 288). Junta гарантує 15% — іпотека до 95%.
• Мурсія — Aval Joven (icref.carm.es): до 40 років, гарантія 20% — фінансування до 100%; перше житло в регіоні ціною до €175 000, дохід до 5,4×IPREM.
• Галісія — Avais para adquisición de vivenda (процедура VI402B): до 36 років, прописка в Галісії; дохід 2–5,5×IPREM (якщо покупців кілька — сумарно до 6,5×IPREM); Xunta гарантує до 20% — іпотека до 100%.
• Країна Басків — Gazteavala (euskadi.eus): лінія авалів для молоді на першу оселю в Euskadi.
• Каталонія — ICF Habitatge Emancipació (icf.cat): механізм інший — не аваль, а безвідсоткова позика на перший внесок: 18–40 років, до 20% ціни (максимум €50 000), без комісій і відсотків; повертати починаєте лише після повного погашення банківської іпотеки, далі — 5 років щомісячними платежами під 0%.

Подібні лінії періодично запускають й інші спільноти — шукайте «aval hipoteca joven + назва спільноти» на офіційному порталі регіону. Логіка вимог скрізь подібна: вік + попереднє проживання чи прописка в спільноті (зазвичай 1–2 роки безперервно) + стеля доходу в кратних IPREM + стеля ціни житла. Скрізь фонди обмежені, а строки дії продовжуються окремими рішеннями — перевіряйте актуальні умови на офіційній сторінці програми перед плануванням.

Види ставок: fija, variable, mixta

• Фіксована (hipoteca fija) — один відсоток на весь строк: квота ніколи не зміниться. Стартова ставка зазвичай трохи вища за змінну, зате повна передбачуваність — найпопулярніший вибір останніх років.
• Змінна (hipoteca variable) — ставка = Euríbor + diferencial (маржа банку, зазвичай ~0,5–1 п. п.); перераховується раз на 6 чи 12 місяців за актуальним Euríbor. Квота може як падати, так і зростати — це ризик позичальника. Перший рік часто діє стартова фіксована ставка.
• Змішана (hipoteca mixta) — гібрид: перші 3–10 років ставка фіксована (часто нижча за «чисту» fija), далі — змінна за Euríbor. Компроміс, який банки активно просувають.

Від чого залежить відсоток

• Euríbor — базовий індекс для змінних іпотек: середня ставка, за якою банки єврозони позичають один одному; публікується щодня, але для перегляду квоти береться середньомісячне значення. У 2026 році тримається орієнтовно в діапазоні 2,6–2,9%. Офіційні значення — на сторінці Banco de España — tipos de interés; щоденну динаміку й помісячну історію зручно стежити на euribordiario.es.
• Diferencial — маржа банку понад Euríbor у змінних іпотеках.
• Прив'язки (bonificaciones): банки знижують ставку на ~0,5–1 п. п. за «лояльність» — зарплату на їхній рахунок (domiciliar la nómina), страхування житла й життя, пенсійний план, картки. Дві прив'язки фактично «безкоштовні»: переказ зарплати нічого не коштує, а страхування житла від пошкоджень і так обов'язкове при іпотеці за законом — питання лише, чи купувати поліс у банку заради знижки, чи дешевший на ринку (ви маєте право обрати будь-якого страховика). А от страхування життя й пенсійний план — необов'язкові: саме їх рахуйте чесно, іноді вони коштують більше, ніж економія на відсотку.
• Параметри кредиту: частка фінансування (LTV — що менший відсоток від вартості берете, то краща ставка), строк, основне чи друге житло.
• TIN проти TAE. TIN — «голий» номінальний відсоток; TAE — повна річна вартість кредиту з комісіями та обов'язковими прив'язками. Порівнюйте пропозиції лише за TAE.

Витрати: хто за що платить

Тут важливо розрізняти дві угоди. Ley 5/2019 розподіляє лише витрати на оформлення самого іпотечного кредиту — і майже всі їх несе банк: gestoría, нотаріус за іпотечний акт, реєстрація застави та податок AJD за іпотекою (AJD — ще з RD-ley 17/2018). Це прямо пояснює Banco de España. За клієнтом лишаються:

• Tasación — незалежна оцінка житла: ≈ €300–600, дійсна 6 місяців. Ви маєте право принести оцінку будь-якої акредитованої tasadora, не лише «своєї» для банку.
• Копія іпотечного акта — якщо замовляєте її собі в нотаріуса.
• Комісія за відкриття (comisión de apertura) — у багатьох банків 0, але буває до ~1%.
• Дострокове погашення — комісії обмежені законом: для змінної ставки максимум 0,25% (перші 3 роки) або 0,15% (перші 5), далі 0; для фіксованої — до 2% у перші 10 років, далі до 1,5%.

Витрати самої купівлі — окрема історія, і вони на покупцеві: ITP (вторинне житло) або IVA + AJD за купчу (новобудова), нотаріус, реєстрація і gestoría за купчу. Ley 5/2019 їх не стосується — саме тому в Загальних умовах ми радимо закладати на них ~10–15% зверху ціни.

Як оформлюють: FEIN і нотаріус

1. Попереднє схвалення — банк оцінює дохід і дає орієнтовні умови (корисно зробити до пошуку житла, див. стратегії нижче).
2. Tasación обраного житла.
3. FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — обов'язкова персональна оферта з усіма умовами; діє щонайменше 10 днів, протягом яких ви маєте право все обміркувати. Разом із нею дають FiAE — пояснення ризикових пунктів.
4. Візит до нотаріуса до підписання (безкоштовний): нотаріус перевіряє, що ви розумієте умови, і складає акт.
5. Підписання купчої та іпотеки, реєстрація. Далі — щомісячна квота з вашого рахунку.

З чого почати: дві стратегії

• Спершу банк, потім житло. Формальну FEIN без конкретного об'єкта не дають, але попередні умови — дають: оберіть на порталах еквівалентний об'єкт — тієї самої ціни, класу й локації, що ви реально купили б, — і сходіть із ним у кілька банків дізнатися, яку суму, ставку й квоту вам готові запропонувати. Так ви знаєте свій реальний бюджет і слабкі місця досьє до того, як щось пообіцяли продавцю, — а коли знайдете справжній об'єкт, схвалення пройде швидше.
• Спершу житло, потім банк. Знайшли конкретний об'єкт — але щоб зняти його з ринку, треба підписати договір завдатку (contrato de arras) і внести зазвичай 5–10% ціни. Ризик: якщо банк іпотеку не схвалить, завдаток за стандартними arras penitenciales не повертається. Захист: впишіть у договір arras умову про фінансування (condición suspensiva de financiación — завдаток повертається, якщо банк письмово відмовив) і закладіть реалістичний строк (2–3 місяці, не місяць). Майте на увазі: банки часто затягують розгляд і неохоче дають письмову відмову — просто «мовчать» або відповідають усно, а без папірця умова про фінансування не спрацює. Тому формулюйте умову ширше (наприклад, «не отримано схвалення до дати X», а не «отримано відмову») і з першого дня письмово фіксуйте комунікацію з банком — email замість дзвінків.

Торгуйтеся — пропозиція банку не фінальна. Отримали умови від одного банку — сходіть із ними в інший: зацікавлений менеджер зазвичай пробує перебити чужу оферту кращою ставкою чи меншими прив'язками. Кілька паралельних заявок — нормальна практика; порівнюйте отримані FEIN за TAE і не соромтеся повертатися в перший банк із зустрічною пропозицією.

Калькулятори іпотеки

• Симулятори Banco de España — офіційні й нейтральні: місячна квота, графік погашення, ефект дострокових виплат.
• Калькулятори банків (порахують квоту під свої продукти): BBVA, CaixaBank, Santander, Sabadell, Bankinter, ING, Unicaja, ABANCA.

Порівняння пропозицій

Комерційні агрегатори: безкоштовні для користувача (заробляють на комісії від банків), зручні для першого зрізу ринку — але фінальні умови все одно звіряйте у FEIN конкретного банку:

• idealista/hipotecas — порівняння й іпотечний брокер найбільшого порталу нерухомості.
• HelpMyCash — детальні огляди й рейтинги іпотек.
• iAhorro — порівняння + безкоштовний підбір через брокера.
• Rastreator — швидке порівняння пропозицій банків.

Іпотечний брокер: чи потрібен

Іпотечний брокер (intermediario hipotecario) підбере програму під ваш профіль, збере досьє і «ходитиме по банках» вибивати кращі умови. Що варто розуміти до підписання договору з ним:

• «Безкоштовно» не означає задарма. Часто послуга формально безкоштовна для вас — тоді брокера оплачує банк, і ця винагорода фактично закладена в умови вашої іпотеки. За відгуками читачів, інтерес брокера на сумах до ~€250 000 може сягати близько 3% від кредиту.
• Нічого ексклюзивного брокер не робить. Усе те саме доступно вам напряму: попередні умови від кількох банків, торг чужою офертою, порівняння за TAE (див. стратегії). Самостійно іноді виходить навіть краще — у вашій іпотеці немає прихованого інтересу посередника.
• Коли брокер доречний: якщо вам зручніше делегувати (мова, час, складний профіль) — це нормальний варіант. Тоді чесніша модель — платити брокеру напряму за прозорим тарифом, а не «безкоштовно через банк».
• Формальний захист: посередники підпадають під Ley 5/2019 — мають бути зареєстровані (реєстр веде Banco de España), а свою винагороду зобов'язані розкрити вам до підписання. Питайте письмово, скільки й від кого отримує брокер за вашу іпотеку.

Банківські квартири (вилучене майно)

«Банківські квартири» — спадок іспанської бульбашки нерухомості: об'єкти, вилучені в забудовників, і житло неплатників іпотеки. Продають їх компанії-сервісери банків і «поганого банку» Sareb — напряму на власних порталах або через агенції. Плюси: ціни часто нижчі за ринок, а банк-власник охочіше фінансує такі лоти (іноді до 90–100%). Мінуси: продають «як є» (estado actual) — стан, борги перед спільнотою (comunidad) чи навіть мешканці всередині — ваша відповідальність, перевіряйте все до оферти.

Основні портали (ринок сервісерів постійно консолідується — актуальний власник портфеля може змінюватися):

• Aliseda — сервісер Santander/Blackstone; з 2022 продає значну частину портфеля Sareb.
• Hipoges — другий сервісер портфеля Sareb.
• Servihabitat — історично активи CaixaBank.
• Solvia — активи Banco Sabadell (група Intrum); сюди ж влився колишній Haya з портфелями BBVA і Cajamar.
• Altamira (doValue) — історично активи Banco Santander та інших.
• Diglo — власний сервісер Santander.
• Escogecasa — нерухомість ABANCA.

У менших банків (Ibercaja, Unicaja, кооперативні cajas rurales) — власні розділи inmuebles на сайтах. Зведені майданчики: Inmobiliaria Bancaria збирає лоти різних банків в одному каталозі, а Don Comparador показує ціну того самого об'єкта в різних банках та агенціях — прожене фінального кандидата перед подачею оферти: той самий лот через інший канал буває на 5–15% дешевшим.

Державні аукціони

Житло також продають на публічних аукціонах — судових (зокрема з іпотечних стягнень) та адміністративних (майно боржників перед державою):

• Portal de Subastas (BOE) — головний офіційний портал судових і адміністративних аукціонів; участь онлайн, потрібен цифровий сертифікат або Cl@ve і застава ~5% від оцінки лота.
• Hacienda — Buscador de subastas y concursos — аукціони й конкурси майна держави (Patrimonio del Estado).
• Seguridad Social — subastas — аукціони майна, стягнутого TGSS із боржників соцстраху.

Важливо. Аукціони проходять повністю онлайн, але мають жорсткі формальні вимоги: строки внесення повної ціни короткі, оглянути об'єкт зсередини зазвичай не можна, а помилка в документах чи прострочення платежу означає втрату застави. Іпотеку під аукціонний лот оформити складніше, ніж під звичайну купівлю. На перший такий процес варто йти з юристом із нерухомості.

Корисні посилання

• Banco de España — Portal del Cliente Bancario: hipotecas — офіційний путівник по іпотеках: умови, права, покрокові пояснення.
• Banco de España — tipos de interés (Euríbor) — офіційні значення Euríbor та інших індексів.
• Ley 5/2019 (BOE) — закон про іпотечні кредити: FEIN, розподіл витрат, ліміти комісій.

Наступні кроки

• Оренда житла — якщо купівля поки не на часі.
• Банки — рахунок, без якого іпотеку не оформити.
• Податки — ITP/IVA при купівлі та щорічний IBI власника.